Patrimoine & finance

Les clés pour bien louer

Louer: clés de la maison
Ecrit par Anne Harald

Un parcours du combattant.

Nous avons récemment mis en location notre appartement et telle est l’impression que j’ai eue au cours de notre recherche de locataire.

Nous avons reçu des dossiers, certes. Mais qu’elles n’ont pas été nos déconvenues. Certains nous ont donné des bulletins de salaire dont le montant ne collait pas avec celui de la feuille d’imposition. De soi-disant familles mariées avec enfants nous ont fourni la fiche d’impôt d’un célibataire. Bref, ce n’est pas évident de dénicher un locataire fiable et, quand bien même vous le trouvez, cette phase de recherche vous a rendu méfiant.

Voici donc quelques pistes pour vous assurer de ne pas rencontrer plus tard de mauvaises surprises, au premier rang desquelles figurent les loyers impayés.

Puce L’avantage des garants
Un locataire qui dispose d’un garant, cela fait partie des configurations idéales. Celui-ci paie en effet le montant du loyer dans l’hypothèse où votre locataire ne le ferait plus.

Saviez-vous toutefois qu’il existe plusieurs formes de garanties et plusieurs types de garants possibles ?

Certains sont pour vous, propriétaire, plus avantageux que d’autres.

Au premier rang du type de garant dont vous pouvez rêver se trouve la banque.

Si votre locataire dispose d’un certain nombre d’actifs dans ses livres, elle peut accepter de se porter garante : elle s’engage ainsi à payer le montant du loyer sur une durée déterminée, dans le cas de figure où votre locataire ne pourrait plus le faire.

La caution bancaire n’est toutefois pas aisée à obtenir. On trouve deux types de profils.

Certains clients de banques privées, qui ont un patrimoine personnel conséquent ou viennent de déposer d’importantes sommes, à la suite de la vente d’une entreprise ou d’un bien immobilier, pourront sans trop de difficultés obtenir ce genre d’engagement.

En revanche, ce sésame est difficile à décrocher pour des clients bancaires au profil plus traditionnel. La banque étudie la demande de garantie de votre prétendant locataire au regard de son profil de risque et exige le même type de garanties que s’il souscrivait un emprunt. Résultat, la demande de votre locataire a des chances d’être retoquée, sans compter que la procédure d’examen par la banque peut prendre un certain temps. De plus, l’établissement prendra des frais à votre locataire contre ce service, ce dernier peut donc finalement changer d’avis une fois qu’il sera face à l’addition.

Une entreprise ou un particulier peut également se porter garant de votre locataire. S’il s’agit d’un proche, veillez bien au type de garantie sur laquelle il s’engage.

En effet, s’il ne s’agit que d’une caution simple, le garant n’est contacté qu’en ultime recours. Vous devrez d’abord intenter toutes les actions possibles auprès du locataire pour percevoir vos arriérés de loyer. En revanche, une caution solidaire vous permet de réclamer au garant les sommes dues dès le premier impayé.

N’oubliez pas de demander au garant de fournir une lettre manuscrite, obligatoire, stipulant qu’il a conscience de la portée de son engagement.

Vous devrez également étudier l’étendue de la garantie : porte-t-elle sur le montant du loyer seul, ou couvre-t-elle également les charges ?

Puce La garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés est vivement recommandée dans l’hypothèse où votre locataire ne disposerait pas d’un garant fiable. En revanche, garant et assurance ne sont pas cumulables.

Cette assurance prend en charge le montant des loyers impayés et les démarches de recouvrement auprès du locataire.

Elle assure donc une certaine tranquillité d’esprit.

En revanche, elle n’est pas évidente à obtenir, car les assureurs procèdent à une sélection drastique des locataires.

Si vous ne leur présentez pas un locataire en CDI, qui gagne au moins 2,7 fois le montant du loyer, il est presque impossible d’obtenir leur aval.

Un problème dans un monde qui compte de plus en plus d’entrepreneurs…. Ces derniers ne sont pas systématiquement exclus, mais leur entreprise doit justifier, chez la plupart des assureurs, d’au moins deux ans d’existence et le locataire devra fournir ses bilans.

Nous avons été contraints de refuser plusieurs dossiers de locataires qui ne convenaient pas à notre assureur.

Il existe toutefois une astuce pour tout de même trouver un locataire puis le faire assurer.

Si votre locataire – qui ne remplissait donc pas les critères de l’assureur – paie son loyer pendant six mois, l’assureur acceptera au terme de cette période de le couvrir (contre preuve des versements des loyers, par chèque ou virement, et copie des quittances).

L’assurance vous coûtera un pourcentage du montant de votre loyer (en général entre 2 % et 2,5 %), à prendre en compte lorsque vous établirez son montant. Il existe des comparateurs en ligne de tarifs de garantie loyers impayés. Les compagnies pourront également, en fonction du type de contrat choisi, vous conseiller dans le choix des dossiers reçus. Un avantage lorsque l’on sait que certains n’hésitent pas à falsifier leur fiche de paie pour gonfler leur salaire…

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Anne Harald

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