Patrimoine & finance

Une défiscalisation Pinel dans l’ancien : oui, c’est possible !

Même s’il est plus connu pour un investissement dans le neuf, le dispositif Pinel peut aussi s’appliquer dans l’ancien. L’économie d’impôt est alors conditionnée à la préexistence d’un état antérieur dégradé, puis à la réalisation de gros travaux de réhabilitation…

Puce Un investissement plafonné mais une baisse d’impôt de 6 000 euros par an…
Rappelons brièvement le principe d’un investissement défiscalisant en Pinel. Contenu à l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), ce dispositif fiscal vous permet jusqu’à la fin de l’année 2016, de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR) dont le montant est égal à la base du capital investi (au comptant ou à crédit, peu importe) assorti d’un taux variant selon la durée d’engagement de location que vous aurez souscrite au départ. Le bail que vous signerez devra inclure une clause de plafonnement de loyer dont le niveau varie selon la zone géographique (attention ! la totalité du territoire n’est pas éligible), et votre locataire devra aussi satisfaire à une limite maximale de revenu.

Ainsi, dans le meilleur des cas, pour un investissement n’excédant pas 300 000 euros par an, au plus réparti sur 2 logements, et conformément à l’article 46 AZA octies B de l’Annexe III du CGI pour un coût au mètre carré ne dépassant pas 5 500 euros, en vous engageant pour 9 ans, vous pourrez déduire de votre IR jusqu’à 18% de la valeur du bien. Soit dans notre exemple 6 000 euros par an. Attractif pour le moins !

Puce L’investissement dans l’immobilier ancien n’a pas été oublié… mais sous conditions
Il vous est également possible d’investir dans l’immobilier ancien, y compris dans le cas où le local n’était pas auparavant affecté à l’usage d’habitation. Toutefois, l’exercice est un peu plus compliqué.

En premier lieu, vous devrez acheter l’immeuble maintenant. En effet, il est prohibé de faire une défiscalisation en Pinel si l’immeuble est déjà dans votre patrimoine depuis des lustres ou bien que vous veniez de le recevoir à titre gratuit (donation, succession). Le dispositif vise donc un effort d’investissement du contribuable ! En cela rien de nouveau, puisque sur ce point le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) consacré au Pinel (BOI numéro BOI-IR-RICI-360-10-20-20150611) se contente d’opérer un simple renvoi aux paragraphes 30 et 40 du BOFiP relatifs aux investissements locatifs en loi Scellier (n°BOI-IR-RICI-230-10-20-20130318).

Puce Acheter un ancien local commercial et le transformer, c’est également autorisé !
Eh oui, même un immeuble dont l’usage était jusque-là différent de l’habitation est également éligible au Pinel ! Le cas figure expressément dans les prévisions de l’article 199 novovicies, I-B-4° du CGI. Mieux encore, cette utilisation antérieure peut se conserver partiellement, à condition de faire porter la transformation en habitation sur au minimum 75% de sa surface — c’est l’exception du local mixte.

Si en revanche vous vous décidez pour l’achat d’un logement dégradé, grosso modo deux cas de figure vont se présenter :

1. soit l’immeuble est abîmé au point que des travaux très lourds sont requis. Tellement lourds qu’au regard de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière, ils sont réputés avoir conduit à la production d’un immeuble neuf suivant les prévisions de l’article 257, I, 2, 2° du CGI. Dès lors, étant fiscalement considéré comme du neuf, forcément le logement qui en découle est décent. Cette voie se révèle finalement assez simple et se rapproche, par son coté radical, de l’achat classique d’un logement neuf ;

2. soit l’immeuble est dégradé mais demeure tout de même loin de ce que l’on nomme prosaïquement une « ruine » ! Ici on va donc parler plutôt de réhabilitation. Si vous choisissez cette voie, il va vous falloir scrupuleusement respecter les règles suivantes à peine de disqualification fiscale :

  • d’abord, il faut que l’état antérieur le fasse ressortir de la catégorie des logements ne répondant pas aux normes de décence au sens de l’article 6 de la loi Mermaz (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Et encore faudra-t-il que le logement soit en infraction sur au moins 4 des points visés au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En clair, il faut que le local cumule les handicaps : mal chauffé, pas isolé, de plafond trop bas par exemple, sanitaires calamiteux voire absents, électricité d’époque… mais pas de la nôtre, etc. ! En tous les cas, la non-conformité préalable requise ne se limite pas au seul diagnostic de performance énergétique (DPE) défavorable.

Pour pouvoir pré-constituer cette preuve de délabrement, vous devrez faire établir un état descriptif par un professionnel agréé : architecte, géomètre, bureaux d’études en ingénierie et économie du bâtiment.

  • puis, les travaux réalisés devront avoir pour effet de porter le logement au niveau technique d’un logement neuf (article 199 novovicies I-B-3°) et en tout état de cause de rendre le logement décent — y compris si ce n’était pas le cas, les parties communes permettant l’accès au logement.

L’ensemble des critères de décence figurent à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003. Et vos travaux devront avoir concerné au moins 6 des points listés par ce texte réglementaire.

De la même manière qu’il vous avait fallu recourir à un expert pour attester de la vétusté d’avant-chantier, il vous faudra à nouveau rappeler ce professionnel afin qu’il certifie que les travaux effectués sont en phase avec les règles énoncées précédemment.

Puce Attention, ne mettez pas la charrue avant les boeufs !
Durant les travaux, le logement ne doit pas être occupé à quelque titre que ce soit : par vous évidemment, ou gratuitement par un proche, et non plus à titre onéreux. Ce n’est que lorsque les travaux sont achevés que vous pouvez mettre un locataire. Locataire qui soit dit en passant peut être un membre de votre famille sous réserve qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.

Puce Un agenda bien rempli…
Côté calendrier, c’est assez souple : vous devez acheter les murs avant le 31 décembre 2016, puis vous disposerez d’un délai courant jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition. Donc par exemple, si vous achetez le 1er octobre 2016 alors vos travaux devront être terminés au plus tard le 31 décembre 2018. Cela laisse une confortable marge pour mener la phase administrative (déclarations de travaux voire permis de construire), la sélection des artisans, puis la réalisation des travaux et les certifications « avant » et « après ».

Puce Pinel dans l’ancien… mais toujours la loi ALUR !
En conclusion, la variante « ancien » du Pinel est fiscalement séduisante. Le dispositif Pinel « neuf » étant évidemment mis en avant par les pouvoirs publics — on peut penser que le puissant lobby des grands opérateurs du BTP n’y est pas pour rien…

Pour autant, vous resterez soumis dans tous les cas à la triste loi ALUR qui a profondément déséquilibré les rapports locatifs sans parler de l’encadrement et blocage des loyers.

Comme avaient prévenu les experts consultés lors des discussions de la loi ALUR, les premiers effets pervers se font à présent sentir. Ainsi, une étude récente de l’Observatoire CLAMEUR révélait qu’encore en 2012, on recensait 32,5% des logements faisant l’objet de travaux d’amélioration entre le départ d’un locataire et l’arrivée du preneur suivant. Fin 2015, cette proportion s’est effondrée à 15,8% ! Du jamais vu, même en phase de récession économique puisque le taux moyen historique avoisinait les 23%.

On déplorera donc que les pouvoirs publics n’ouvrent pas le bénéfice d’une défiscalisation pour des biens déjà en portefeuille du contribuable, car à ce train-là, sur fond de parc locatif à deux vitesses (neuf ou ancien réhabilité défiscalisant et ancien de droit commun), la loi ALUR est partie pour faire autant de dégâts dans le parc immobilier que n’en fit avant elle la fameuse loi de 1948 !

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A propos de l'auteur

Fabrice Coletto-Labatte

Consultant en fiscalité des personnes en toute indépendance, Fabrice Coletto-Labatte n'est affilié à aucun groupe de commercialisation de produits financiers et ne fournit que du conseil. Chargé de cours en fiscalité immobilière au sein de l'université Toulouse 1 Capitole, il édite également des guides fiscaux thématiques.
Son expérience professionnelle passée dans l'univers des sociétés d'économie mixte lui a fait exercer des activités de management ainsi que des missions d'économiste au sein d'un observatoire de l'habitat où il était en charge d'études immobilières. Ses analyses affûtées et ses conseils avisés sont régulièrement publiés dans la lettre gratuite Libre

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