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Immobilier à l’étranger : comment éviter les problèmes avec le fisc ?

immobilier à l'étranger
Ecrit par Anne Harald

Vous avez vécu à l’étranger et vous y conservez un pied-à-terre ; vous avez acheté une maison de vacances en Espagne ou investi dans un appartement en Thaïlande et, pour ça, vous percevez des loyers…

Bref, vous détenez de l’argent et un bien immobilier en dehors de France. Ce qui est parfaitement légal – voire même un bon plan en matière d’investissement.

Mais pas question de transformer ça en bourbier, voire même en véritable catastrophe, en vous retrouvant en contentieux avec le fisc.

Assurez-vous de déclarer ce qu’il faut, d’autant plus que, contrairement aux idées reçues, cela ne signifiera pas forcément que vous serez lourdement imposé en retour. Par contre, vous serez lourdement puni si vous dissimulez des revenus au fisc !

Imposable ou non ?

Ce que vous détenez à l’étranger, notamment les biens immobiliers et les revenus qu’ils procurent (qui sont habituellement versés sur un compte en banque local), doit systématiquement être signalé auprès du fisc si vous êtes résident fiscal français.

Première chose à vérifier pour connaître votre imposition : existe-t-il une convention fiscale entre la France et le pays dans lequel vous avez investi dans l’immobilier ? Ces conventions fiscales permettent d’éviter une double imposition, dans le pays où se situe votre bien et en France.

Prenons un exemple.

Vous achetez une maison à l’étranger, vous y passez le printemps et l’automne mais vous décidez de la louer les mois d’été, afin d’amortir les frais.

S’il existe une convention fiscale entre le pays où se trouve la maison et la France, vous paierez des impôts sur les revenus des loyers seulement dans le pays étranger, mais les gains ne seront pas imposés en France quand vous les rapatrierez ici.

S’il n’existe pas de convention fiscale de ce type et que la fiscalité est plus avantageuse dans le pays du bien, vous pouvez avoir un rattrapage fiscal en France. Concrètement, la France appliquera son taux d’imposition sur les revenus locatifs, en déduisant ou non les impôts déjà payés dans le pays du bien.

Si vous vendez votre bien, les règles fiscales sur les plus-values enregistrées dépendront également de la convention fixée entre les deux pays.

L’imposition peut se réduire à celle du pays de localisation du bien, mais peut aussi, si elle est très inférieure au taux pratiqué en France, donner lieu à un rattrapage d’imposition en France.

La déclaration en France de la plus-value perçue à l’étranger peut être relativement complexe : mieux vaut demander conseil à son notaire.

Certains pays n’ont pas de convention fiscale avec la France afin d’éviter une double imposition totale. Il s’agit principalement de ceux assimilés à des paradis fiscaux. Si vous envisagez un investissement à l’étranger, c’est l’un des premiers critères à vérifier.

Une opération qui n’est pas fiscalement neutre

Pas de double imposition sur les revenus locatifs dans le pays que vous avez choisi pour acheter une maison, vous réjouissez-vous.

Certes. Toutefois détenir des biens ou percevoir des revenus à l’étranger n’est pas sans conséquences pour votre imposition.

Ainsi, les revenus ne sont pas imposés en France s’il existe une convention en ce sens.

En revanche, vous êtes obligé, dans votre déclaration d’impôts, de signaler tous les biens et avoirs détenus dans le monde.

Ces derniers sont ensuite comptabilisés dans vos revenus annuels. Vos revenus augmentent donc, ce qui a pour conséquence, potentiellement, de faire grimper votre barème d’imposition. Ce barème est ensuite appliqué à vos revenus en général, moins les sommes perçues à l’étranger, si non imposables.

Pour résumer, vos revenus locatifs à l’étranger ne sont pas imposables en France s’il existe une convention, mais ils peuvent faire augmenter le pourcentage auquel vous êtes imposé en France.

De plus, si vous êtes redevable de l’ISF, la valeur d’une maison ou d’un bien à l’étranger sera également intégrée dans le calcul de votre impôt, car c’est votre patrimoine mondial qui est pris en compte.

Le cas des successions

Malheureusement, convention fiscale ou non, les choses sont moins avantageuses dès lors que l’on parle transmission.

En effet, il n’y a pas d’exonération des droits de succession.

Donc, si vous intégrez un bien situé à l’étranger dans votre succession, vos héritiers (s’ils sont résidents fiscaux français) devront payer les droits de succession en vigueur en France. Les droits de succession qui seront versés localement, dans le pays de situation du bien, seront toutefois déduits.

Conclusion : si vous souhaitez acheter un bien à l’étranger, vérifiez qu’il existe une convention fiscale avec la France, puis intéressez-vous aux taxes locales, notamment sur les revenus locatifs et sur les plus-values. Côté succession, peu « d’inquiétude » à avoir. La France est l’un des pays où les droits de succession sont les plus élevés [Plus d’info ici…], il est donc peu probable que votre succession soit plus lourdement taxée là-bas qu’ici.

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Anne Harald

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