Patrimoine & finance

Immobilier : comment réussir une indivision ?

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Ecrit par Anne Harald

Que ce soit le fruit d’un héritage ou d’une acquisition commune, posséder un bien immobilier à plusieurs est bien souvent synonyme de galère. Pourtant, l’indivision a aussi ses avantages : cela reste le moyen le moins cher et le plus simple d’acheter un bien avec quelqu’un, dès lors que l’on sort du cadre d’un mariage ou d’un PACS.

Pour que le bon coup financier ou la cohabitation ne tourne pas au cauchemar, voici quelques règles à suivre.

Qui possède quoi ?

Premier point, et pas des moindres, saviez-vous que si vous ne précisez rien au moment de l’acquisition, chacun est propriétaire du bien à part égale, peu importe son apport ?

Une situation qui n’est pas gravée dans le marbre. Pour y échapper, il suffit de signaler à son notaire la part du bien dont chacun est propriétaire – en général, en fonction de son apport financier. Vous pouvez d’ailleurs être plus que deux propriétaires dans le cadre d’une indivision, mais plus nombreux vous êtes, plus les problèmes risquent de survenir.

L’organisation de la vie quotidienne se fait ensuite en fonction de votre bon vouloir. S’il est d’usage que les charges se répartissent également en fonction des parts détenues, vous pouvez aussi vous arranger autrement, notamment si un propriétaire habite le bien et l’autre non.

Mais comment être sûr que la situation ne dégénère pas ?

Les divergences surviennent facilement : entretien du bien, volontés opposées sur une éventuelle revente ou mise en location…

Des règles pour contrer les conflits

À l’achat, tout le monde est d’accord sur tout, aucun problème. Et puis, dans la pratique, la situation se complique. Alors pour ne pas en arriver à un blocage, mieux vaut anticiper. Vous pouvez entériner tous les points sur lesquels vous vous mettez d’accord avec les autres détenteurs du bien immobilier. Ils devront figurer dans un document nommé convention d’indivision.

Voici les points sur lesquels vous devriez fixer en amont une ligne de conduite.

  • L’occupation du bien

Un indivisaire va-t-il occuper le bien ? Si oui, il peut verser des indemnités aux autres propriétaires. Vous pouvez également, comme mentionné précédemment, fixer la répartition des charges, la prise en charge des travaux d’entretien…

  • Les modalités de prise de décision

En théorie, avec l’indivision, les décisions doivent être adoptées à l’unanimité, peu importe la répartition des parts. C’est d’ailleurs pour cette raison que beaucoup sont réfractaires à cette formule, les risques de blocage sont en effet élevés. Une solution pour les contourner est donc de déterminer des modes de prise de décision dans la convention d’indivision.

Il est par exemple possible de désigner un gérant et de décider des champs de compétence pour lesquels il pourra librement agir, sans demander l’avis des indivisaires. La convention peut également stipuler les règles de désignation du gérant.

  • Gérer la succession

Si vous ne prenez pas de dispositions spécifiques, voici ce qui se passe au décès de l’un des indivisaires. Ses parts entrent dans sa succession et peuvent donc être réparties entre plusieurs héritiers. Vous possédiez un bien en indivision avec votre frère et étiez donc deux. Après sa disparition, vous voici désormais propriétaire aux côtés de ses trois enfants…

Il est possible d’éviter une telle situation en fixant d’autres règles de transmission des parts du bien dans la convention d’indivision.

  • Le rachat des parts

Ici, en revanche, il existe des principes de droit. Chaque indivisaire peut en effet librement décider de vendre ses parts, toutefois les autres indivisaires sont prioritaires sur leur rachat.

Et si les parts ne trouvent pas d’acheteur ?

Alors le bien devra être en vendu car, selon le droit, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ».

La convention d’indivision n’est pas un document rédigé sur un coin de table. Elle doit être écrite par un notaire, stipuler la durée de l’accord. Elle peut être au plus de cinq ans, renouvelables, ou encore indéterminée. Elle doit être publiée au bureau des hypothèques ainsi qu’au service de publicité foncière dès lors qu’il s’agit d’un immeuble.

Cet acte a un coût, proportionnel à la valeur du bien sur lequel porte la convention.

Un formalisme et des frais garants de votre bonheur d’indivisaire.

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Anne Harald

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