Patrimoine & finance

Immobilier : les opérations à boucler d’urgence pour une baisse d’impôts !

Ecrit par Anne Harald

Le Cercle Agora - Invitation

Certes, François Fillon propose une suppression de l’ISF. Mais rien ne garantit que cela se produise un jour. Et puis n’oublions pas qu’il n’entend pas diminuer l’imposition sur le revenu. Alors plutôt que de miser sur le programme fiscal des candidats à la prochaine présidentielle, à votre place j’agirais tout de suite, histoire d’alléger au possible le montant des impôts dus au titre de l’année 2016 !

D’autant plus que, d’après un rapport récent de la commission des finances de l’Assemblée nationale, signé de la députée socialiste Valérie Rabault : « La part des impôts acquittés par les ménages a progressé continuellement depuis huit ans, passant de 22,9% du PIB (produit intérieur brut) en 2007 à 25,4% en 2015, soit une hausse en valeur absolue de près de 110 milliards d’euros alors que, sur la même période, la part des prélèvements des entreprises restait stable, autour de 18,6%« .

Parmi la liste de placements qui ouvrent le droit à des déductions fiscales, il est un secteur particulièrement intéressant : l’immobilier. Certes, les montants à débourser à l’entrée grimpent rapidement, mais ils s’accompagnent de déductions conséquentes dans le calcul des revenus imposables.

Puce Les avantages multiples de l’immobilier locatif
Acheter un bien immobilier pour le mettre en location : une stratégie qui permet de diversifier son patrimoine, de miser sur la hausse de la valeur du bien à long terme, de s’assurer un complément de revenu avec les loyers et…. d’obtenir une déduction fiscale.

  • L’immobilier ancien

Les charges qui accompagnent la mise en location d’un logement peuvent être déduites des loyers perçus. Et les montants peuvent vite grimper, puisque la liste des charges déductibles est relativement longue.

Elle comprend notamment les travaux d’aménagement et d’entretien, les frais d’agence, les intérêts de l’emprunt, la prime d’assurance ou encore les impôts liés au bien, comme la taxe foncière…

Si le total des charges est plus élevé que le montant des loyers perçus, vous pouvez alors déduire le reliquat directement de vos revenus, sur votre feuille d’imposition, dans une limite de 10 700 euros par an. Et si vos charges dépassent ce plafond, ce n’est pas perdu.

Vous pourrez les déduire des revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes, à condition toutefois de vous engager à louer le bien pour encore 3 ans.

  • Les travaux avec le dispositif Malraux

Ce dispositif fonctionne sur le principe de la rénovation d’un bien. Le montant des travaux (dans une limite de 100 000 euros par an) est déductible des impôts, à hauteur de 22% ou 30% selon la localisation du bien. Une condition toutefois : s’engager à louer le logement pendant 9 ans.

Le dispositif est ouvert sur des biens haut-de-gamme, situés dans des quartiers de luxe ou historiques prédéfinis. La mise de départ pour l’achat est donc relativement élevée.

Heureusement, la déduction d’impôt s’applique dès le début, et non à la mise en location du bien, et elle porte sur les travaux engagés aussi bien au sein du logement que dans les parties communes.

  • L’immobilier neuf avec le dispositif Pinel

Les travaux, une galère à superviser ? Pas de problème, misez sur une acquisition dans du neuf et profitez là aussi d’une déduction fiscale, en remplissant certaines conditions.

Vous pouvez en effet prétendre à une réduction d’impôt si vous mettez directement le bien neuf en location, en tant que résidence principale non meublée. La défiscalisation dépend de deux facteurs : le prix du bien et la durée de la mise en location.

Vous pouvez en effet déduire 12% du prix du logement contre un engagement à le louer pendant 6 ans.

Pour une location de 9 ans, la déduction grimpe à 18%, puis à 21% pour 12 ans. Attention toutefois à la contrainte : tout cela ne se fait que dans une limite de 300 000 euros et 5 500 euros le mètre carré. Autres particularités à prendre en compte : les intérêts du crédit sont déductibles du loyer, en revanche ces derniers sont très encadrés, de même que le profil des locataires (plafond de ressources).

Que ce soit du neuf ou de l’ancien, avant de réaliser un investissement locatif, renseignez-vous sur le potentiel locatif du bien. Est-il situé dans un lieu recherché ? Le profil du bien correspond-il aux potentiels locataires dans cette zone géographique ? L’objectif est de louer rapidement le logement, et pour longtemps, afin de ne pas réduire vos revenus par un fort turn-over de locataires.

Puce Les résidences de services ont le vent en poupe
Il existe également une autre possibilité : misez sur une résidence de services. De plus en plus demandées, elles s’adressent aux retraités, nécessitant des degrés de médicalisation divers (résidences senior et Ehpad), ou encore à des étudiants. Etaient aussi compris, jusqu’ici, les meublés de tourisme, mais il est question qu’ils soient sortis de ce dispositif en 2017. Dans le doute, évitez.

En investissant dans une résidence de services, vous louez votre logement directement à l’exploitant, ce qui en facilite la gestion. Vous bénéficiez d’un abattement fiscal se montant à 11% de la valeur du bien, dans une limite de 300 000 euros, étalés sur 9 ans. L’avantage fiscal se monte donc à 3 367 euros au maximum par an.

Si vous optez pour cet investissement, n’hésitez pas à vous faire conseiller sur l’état de ce marché et sur la santé de l’exploitant immobilier. De sa capacité à louer votre logement dépendront vos rendements locatifs. Car il ne faut pas l’oublier : une déduction fiscale seule ne peut motiver un investissement dans l’immobilier. Il s’agit plutôt d’y voir une stratégie de diversification de son patrimoine, une opportunité de toucher un complément de revenus, de réaliser une plus-value à la revente ou d’habiter un jour dans le logement.

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Anne Harald

1 Commentaire

  • Toutes les déductions fiscales en France sont soumises à des conditions tellement dissuasives que beaucoup n’ont pas le courage ni la force d’aller jusqu’au bout de leurs démarches. L’intention des politiques était peut être louable initialement mais la route sinueuse pour profiter de ces avantages n’est en rien une incitation à investir. Les SCPI et Le crowdfunding immobilier par contre offrent des solutions bien plus simple d’investir dans la pierre, tout en pouvant bénéficier rapidement d’abattements sur l’IR : https://blog.beeinvested.ch/le-crowdfunding-change-linvestissement-immobilier/

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