Patrimoine & finance

L’immobilier… aux enchères !

Immobilier : enchères
Ecrit par Maya Dujardin

Vous cherchez à acquérir une maison ou un appartement ? Ou pourquoi pas un bien plus atypique comme une ferme, un phare ou une gare désaffectée à rénover ?

Sortons des sentiers battus pour découvrir la vente de biens immobiliers aux enchères publiques. L’occasion, peut-être, de faire une belle affaire.

Puce Enchères notariales ou judiciaires

L’immobilier aux enchères cache des réalités différentes.

Il peut s’agir d’enchères notariales à l’amiable (ou ventes à la bougie), lorsqu’un particulier prend volontairement la décision de vendre son bien par ce biais. C’est une tradition héritée du Moyen Âge. « Il s’agit de petites mèches ou feux qui, lorsqu’ils s’éteignent, laissent monter une fumée indiquant sans ambiguïté leur extinction, peut-on lire sur le site notaire.fr. C’est après l’extinction de 2 feux successifs sans nouvelle enchère survenue pendant la durée de combustion (quelques secondes) que l’adjudication est prononcée au plus offrant et dernier enchérisseur. La vente à la bougie est une coutume qui remonte au XVe siècle, inspirée des ventes romaines. En dehors de son aspect symbolique et juridique (article 706 du Code de procédure civile), ce système permet un temps de réflexion complémentaire à chaque enchérisseur. » Notons que les ventes peuvent également être réalisées au chronomètre.

Il est plus couramment question d’enchères judiciaires, lorsque le bien a été mis en vente sur décision de justice, après une saisie pour impayé ou en cas de mésentente dans le cadre d’une séparation ou d’une succession. L’enchère a alors lieu au tribunal de grande instance dont dépend le bien. Dans ce cas, l’acquéreur doit obligatoirement être représenté par un avocat. Qui sont les créanciers ? Des banques (lorsque le crédit n’a pas été remboursé) ou encore des syndicats de copropriété (si le paiement des charges de copropriété n’a pas été effectué).

Comment savoir qu’une vente aux enchères aura lieu ? Les informations sont diffusées dans la presse, sur le site de la chambre des notaires, dans les études, sur Internet… Les annonces n’ont rien de secret !

Puce L’enchère est-elle synonyme de bonne affaire ?

Avant toute chose, vous devez être absolument sûr de pouvoir réunir l’argent car il sera impossible de revenir sur votre décision, une fois l’enchère acceptée.

Le prix d’un bien immobilier vendu aux enchères peut être 10 à 30 % inférieur au prix du marché. « Dans le cas d’une enchère judiciaire, le créancier cherche bien souvent à récupérer au moins sa créance, dont le montant est généralement largement inférieur à la valeur du bien mis en vente, explique Me Frédéric Violeau. Il va donc pouvoir se permettre de proposer un prix plus bas, qui pourra à la fois satisfaire de manière certaine le montant de sa dette et être aussi suffisamment bas pour être attractif. » L’objectif est d’attirer les acquéreurs potentiels avec une mise à prix faible et de miser sur l’émulation de l’événement, pour faire monter le prix.

Mais attention : tout ce qui est vendu aux enchères ne représente pas une bonne affaire. Au prix de l’enchère, s’ajoutent des frais qui viendront gonfler la note (frais de notaires, frais d’avocat, travaux…). Ayez toujours en tête un montant global.

Et, pour multiplier les chances d’acquérir un bien atypique à un prix en dessous du marché, privilégiez les ventes en province ou à la campagne.

Puce Le cahier des charges

Pour connaître l’état du bien, le montant des charges, les servitudes, etc., étudiez attentivement le cahier des charges. Ce dernier indique également les pièces et les conditions nécessaires pour conclure la vente (certificats obligatoires, état hypothécaire, date de la vente…). « Il est par exemple possible, dans le cahier des charges, de limiter la condition suspensive de prêt, indique Me Frédéric Violeau. Ou d’exiger un dépôt de garantie de 10 %, avant même de pouvoir porter enchère, ceci pour s’assurer que l’acquéreur dispose bien des moyens pour mener l’opération à son terme. »

Le cahier des charges est défini en concertation avec le créancier (dans le cas des adjudications judiciaires) ou avec le propriétaire vendeur (adjudications à l’amiable).

Puce Nos conseils !

  • Contrairement à une vente classique, il faudra vous contenter de visiter le bien une seule fois, une semaine avant l’enchère judiciaire (2 à 3 visites pour les enchères notariales). Mieux vaut donc vous organiser pour y aller en compagnie d’un professionnel du bâtiment ou d’un architecte. Ce dernier pourra facilement identifier les avantages et les inconvénients du bien.
  • Si vous souhaitez habiter le logement au plus vite, ne vous lancez pas dans les enchères judiciaires, car bien souvent, le propriétaire occupe toujours les lieux au moment de la vente. Si, au contraire, vous avez le temps et êtes prêt à supporter les tracas liés à l’achat d’un bien occupé, une telle acquisition pourra être synonyme de bonne affaire.
  • Le jour des enchères, ayez en tête un prix maximum. « Il faut être capable de se fixer une limite à ne pas franchir lorsqu’on porte enchère, conseille Me Frédéric Violeau. Il s’agit de ne pas perdre de vue le budget global, pour ne pas faire une mauvaise affaire, en pensant en faire une bonne ! »

Puce La vente notariale interactive

Si le sujet vous intéresse, sachez qu’il existe également des ventes notariales interactives. Vous disposez alors en amont d’un dossier immobilier numérique permettant de prendre connaissance de toutes les conditions de la vente, mais aussi du diagnostic technique. Les enchères, déterminées par des pas d’enchères, variables en fonction de la valeur du bien, durent alors 24 h.

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Maya Dujardin

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