Patrimoine & finance

Locataire ou propriétaire : qui fait quoi, qui paie quoi ?

locataire
Ecrit par Anne Harald

Si nous sommes bien souvent tentés de faire comme ça nous arrange, sachez que les relations entre propriétaire et locataire sont encadrées par la loi. Chacun a des droits, mais aussi des devoirs et des charges à régler.

Les devoirs de chacun

Le locataire a pour premier devoir de payer son loyer, entre le 1er et le 5 de chaque mois. Le propriétaire, de son côté, est tenu d’accepter tout mode de paiement, sachant cependant que les règlements en liquide ne sont pas autorisés au-delà de 1 000 euros.

Le bien immobilier doit être entretenu, et ce par le propriétaire autant que le locataire. Simplement pas au même niveau pour chacun.

Les propriétaires doivent assumer les gros travaux de rénovation et de remise en état du bien. Si ce dernier est insalubre, le locataire a alors le droit d’arrêter de payer son loyer.

Le locataire a, quant à lui, la charge des travaux d’entretien du bien appelés réparations locatives. Cela comprend les sols, les murs, les fenêtres, les conduits et les canalisations, les huisseries, la robinetterie, les interrupteurs, l’entretien et le remplacement du détecteur de fumée…

En revanche, pas de transformation du bien sans l’autorisation du propriétaire ! Des transformations mineures sont autorisées, comme un changement de couleur de peinture, de moquette ou encore la pose d’étagères… Le mieux est toutefois de demander l’autorisation du propriétaire. Sinon, le locataire devra remettre l’appartement dans son état initial lors de son départ.

Enfin, en matière de travaux, le locataire ne peut pas non plus s’opposer à ceux entrepris par son propriétaire, à condition qu’ils aient lieu durant la semaine.

Autre obligation partagée : celle de donner un préavis pour prévenir que l’on souhaite mettre un terme au bail. Cependant, la durée n’est pas la même pour chacun. Pour une location vide, le propriétaire doit donner un préavis 6 mois avant, 3 mois pour un meublé. Le locataire, quant à lui, doit signifier son départ 3 mois avant pour du vide, une durée qui est réduite à 1 mois dans les grandes agglomérations. Le délai est de 1 mois dans le meublé.

Enfin, le locataire doit aussi obligatoirement souscrire une assurance habitation. Côté propriétaire, il faudra prendre une assurance propriétaire non occupant. Et éventuellement, pour se prémunir des impayés de loyer, une garantie loyer impayé.

La répartition des frais

Les charges sont réglées par le propriétaire, qui les refacture ensuite à son locataire, mais attention, pas dans leur totalité ! C’est ici que les choses se compliquent et que les règles sont souvent mal connues.

Le principe de base est simple : le locataire ne paie de frais que sur les choses dont il peut se servir ou qui lui sont utiles. Quant au propriétaire, les travaux de copropriété sont censés lui revenir.

Mais alors qui, par exemple, paie pour l’installation d’un ascenseur ?

Voici ce que dit la loi, qui ne laisse rien au hasard, et a statué sur les charges récupérables.

Les propriétaires doivent donc s’acquitter :

  • des grands travaux entrepris dans les parties communes, des ravalements et des travaux dans les espaces extérieurs, comme l’élagage des arbres, la réfection des massifs, etc. ;
  • des installations de grande ampleur liées à l’eau ou au chauffage ;
  • de 27% du coût de l’installation d’un ascenseur ou d’un monte-charge ;
  • des frais liés aux dispositifs de sécurité ;
  • du coût de l’assurance de l’immeuble ;
  • des honoraires du syndic.

De son côté, le locataire devra donc prendre à sa charge :

  • l’entretien des parties communes intérieures, des espaces verts et jardins ;
  • les frais pour l’eau chaude et froide, le chauffage collectif des parties privatives et des parties communes ;
  • l’installation, dans les parties privatives, de matériel assurant l’approvisionnement d’eau et de chauffage ;
  • les frais liés à l’hygiène, c’est-à-dire aux ordures ou aux fosses d’aisances ;
  • 73% des frais d’installation d’un ascenseur ou d’un monte-charge.

En matière de taxe, le propriétaire est redevable de la taxe foncière, tandis que locataire doit régler la taxe d’habitation et la taxe ou redevance d’enlèvement d’ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance d’assainissement.

Il existe deux façons de répercuter les charges sur le locataire. Le propriétaire bailleur peut opter pour un montant fixe chaque mois, qui constitue des provisions pour charges. À la fin de l’année, une fois le montant réel des charges connu, le propriétaire rembourse ou refacture le locataire en fonction de la balance.

Pour se simplifier la vie, il est aussi possible d’opter pour un forfait fixe. En revanche, pas de rééquilibrage des comptes à la fin de l’année.

S’il est vrai que tout est balisé par la loi, il ne faudrait pas pour autant en oublier qu’une bonne entente entre propriétaire et locataire, avec des manières de procéder polies et respectueuses, reste encore le meilleur moyen de parvenir à ses fins.

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Anne Harald

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