Patrimoine & finance

Comment réussir votre achat sur plan ?

achat sur plan
Ecrit par Anne Harald

S’installer dans un logement tout neuf, dont vous aurez décidé du moindre détail, ou encore profiter de certains avantages fiscaux… Pour ces raisons et bien d’autres, acheter un appartement sur plan, en VEFA (vente en état futur d’achèvement) est tentant, mais aussi beaucoup plus risqué qu’un achat traditionnel !

Avant de vous livrer nos conseils pour réaliser un achat sur plan dans les meilleures conditions possibles, voici pourquoi le VEFA peut s’avérer être un bon investissement.

Acheter sur plan, mais pourquoi ?

Pour avoir mieux ! Certes, on fait une croix sur les moulures, le charme haussmannien et la cheminée en marbre d’époque. Mais on y gagne un appartement construit selon les normes les plus récentes en matière d’acoustique, d’isolation, et, avec un peu de chance, bâti avec de bons matériaux.

Pour ne pas tout payer d’un coup ! En effet, le paiement d’un bien sur plan est échelonné dans le temps, ce qui vous permet d’économiser sur les intérêts, en empruntant moins ou moins longtemps.

Pour payer moins ! Outre le fait que certains programmes bénéficient d’une décote par rapport aux prix de l’ancien, acheter sur plan permet aussi de jouer certains « coups » immobiliers et de faire de très bonnes affaires. Ainsi, vous pouvez concentrer vos recherches sur ce que l’on nomme les « queues de programme ». Ce sont les derniers appartements non vendus d’un programme. Les promoteurs sont ravis de s’en débarrasser et vous pourrez obtenir jusqu’à 10% de décote par rapport au prix initial. Il y a aussi parfois quelques négociations ou avantages à espérer quand, à l’inverse, vous faites partie des premiers acheteurs.

Pour profiter d’avantages ! Il existe plusieurs moyens de faire encore baisser le prix de votre bien. Ainsi, si vous achetez dans le neuf ou sur plan, dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), vous bénéficierez d’un taux de TVA réduit de 5,5% au lieu de 20%. Une condition toutefois : acheter pour en faire sa résidence principale.

Les règles d’or du paiement

On vous le disait, un achat sur plan a l’avantage d’être payé en plusieurs étapes. Voici les grandes échéances à retenir.

Lors du contrat de réservation : celui-ci est le premier à vous engager auprès du promoteur. Vous versez alors un dépôt de garantie. Son montant maximum : 5% du prix du bien, si la vente de celui-ci est prévue dans l’année. En revanche, on passe à 2% maximum si le contrat de vente doit être signé dans les deux ans. Si les délais sont plus longs encore, le promoteur ne doit pas vous demander de dépôt de garantie.

Lors de l’achèvement des fondations : vous devrez alors payer au plus 35% du prix de votre bien s’il s’agit d’un appartement, 20% si c’est une maison.

Lors de la « mise hors de l’eau » : une fois le toit posé, vous devrez vous être acquitté, au total, de 70% du prix de votre logement, 45% seulement si c’est une maison.

À la fin des travaux : la part réglée doit alors atteindre 95% pour un appartement, 85% pour une maison.

Le reliquat est versé après réception du bien.

Nos conseils pour réussir votre achat

Vous l’aurez compris, un achat sur plan est jalonné d’étapes… et donc d’autant de risques possibles de commettre des erreurs. Pour que le produit final dans lequel vous emménagerez soit bien celui que l’on vous a promis, mieux vaut suivre quelques règles de conduite.

La première d’entre elles, avant d’aller plus loin avec un promoteur immobilier, est de vérifier son sérieux. Faites des recherches sur les autres programmes qu’il a pu mener.

S’il vous paraît fiable, vous pouvez poursuivre.

Le contrat de réservation constitue la fondation de votre projet immobilier. Il indique quel lot vous avez décidé d’acheter et doit stipuler son prix, incluant la TVA. Mais ce n’est pas tout : il doit décrire le logement, donner le plus d’indications possibles quant au produit fini que vous êtes supposé obtenir. Il doit également indiquer la qualité de la construction ainsi que la durée des travaux. Veillez à ce qu’un maximum d’informations figurent sur le contrat !

Vérifiez également que le contrat de réservation précise la garantie d’achèvement de la construction du promoteur. Elle est obligatoire depuis 2015 et vous protège en cas de faillite du promoteur. Le promoteur peut aussi disposer d’une garantie de remboursement en cas de
non-achèvement de la construction.

Ne versez jamais votre dépôt de garantie au promoteur lui-même : il doit être fait sur un compte à votre nom, auprès d’un notaire.

Utilisez vos dix jours de droit de rétractation à partir de la date de la signature si vous avez le moindre doute.

Deuxième étape, la signature du contrat de vente, chez le notaire. À ce moment-là, la construction de votre bien a débuté. Veillez à ce que vos droits soient respectés : vous devez en effet recevoir le contrat un mois avant la date de signature prévue. Si vous n’avez pas de contrat de réservation, vous avez également dix jours pour revenir sur votre engagement.

Lorsque vous arrivez à l’étape de la « mise hors de l’eau » et effectuez un nouveau volet de paiement, veillez à souscrire à une assurance habitation pour le logement.

Enfin, voici venu le moment de prendre livraison de votre bien. Ne laissez pas l’enthousiasme vous aveugler, c’est le moment d’être particulièrement vigilant.

Faites-vous une liste de tout ce qu’il faut vérifier (pose du parquet, métrage au sol, qualité des fenêtres, de l’isolation…). Vous pouvez demander à un professionnel de l’immobilier de vous accompagner.

Vous dresserez, à l’issue de la visite, un procès-verbal. Inscrivez toutes vos remarques et émettez des réserves si vous constatez des défauts ou des désordres (tâches, écailles, éclats…) !

Et si vraiment les vices sont trop importants, refusez la livraison et suspendez le paiement final de votre bien. Exigez tout d’abord une mise en conformité par rapport à ce qui était prévu dans le contrat de vente, ou alors, si vraiment cela ne vous convient pas, vous pouvez dénoncer la vente et demander des dommages et intérêts.

Vous avez un an pour faire jouer la garantie de parfait achèvement, deux ans pour la garantie de bon fonctionnement, dix ans pour la garantie décennale et dix ans pour la garantie dommages ouvrage, qu’il vous appartient, pour celle-ci, de souscrire à vos frais.

Les garanties courent à partir du moment où le promoteur reçoit la livraison du bien par les entreprises en bâtiment. Demandez-en une copie au promoteur.

Veillez, tout au long de votre procédure d’achat sur plan, à mettre les informations par écrit sur les contrats, documents, échanges avec le promoteur… Tout ce qui pourra jouer en votre faveur dans le cas où rien ne se passerait comme prévu.

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Anne Harald

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