BAIL COMMERCIAL : CE QU’IL FAUT SAVOIR

BAIL COMMERCIAL : CE QU’IL FAUT SAVOIR

Et si les locataires de restaurants érigeaient des terrasses extérieures qui permettaient à leurs bailleurs de déplafonner le loyer lors du renouvellement suivant ? Gérald Berrebi, avocat au barreau de Paris (Cabinet Berrebi Avocats) et spécialiste du droit des baux commerciaux, nous apporte un éclairage.

La Cour de cassation a déclaré le 13 octobre 2021 que l’agrandissement de la terrasse extérieure d’un locataire pouvait constituer un changement significatif de la situation économique locale, permettant un déplafonnement du loyer. En savoir plus sur le bail commercial.

Sauf mention contraire dans le bail, le loyer du bail renouvelé est généralement déterminé par deux principes :

Le nouveau loyer doit être établi par la valeur locative en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des locaux, des obligations respectives des parties et des circonstances commerciales locales (article L.145-33 du Code de commerce),

Le loyer est toutefois soumis à un mécanisme de plafonnement : la variation du loyer par rapport à la fixation initiale du loyer du bail expiré ne peut excéder celle de l’indice de référence publié par l’INSEE.

Si le bailleur établit un changement significatif des caractéristiques du local, de la destination du local, des obligations des parties et/ou des éléments de commercialisation au cours du bail expiré, il peut encore obtenir le déplafonnement du loyer (fixation à la valeur locative sans application du plafonnement).

Le 13 octobre 2021, la Cour de cassation s’est prononcée dans une affaire dans laquelle un bailleur de locaux de brasserie affirmait que l’agrandissement par son locataire de la terrasse extérieure sur le domaine public était un motif de déplafonnement du loyer.

Bien que les faits de l’espèce soient antérieurs à la crise sanitaire, la décision des juges peut servir de leçon aux bailleurs de locaux à usage de brasserie, de restaurant ou de café dans lesquels une terrasse extérieure a été aménagée ou agrandie lorsque l’activité reprend après un confinement.

1ère leçon :

La Cour a jugé que la construction ou l’extension d’une terrasse sur le domaine public exploitée avec une autorisation administrative ne constitue pas une modification des caractéristiques des locaux loués, permettant au bailleur de réduire le loyer.

Cette réponse est tout à fait raisonnable : ladite terrasse extérieure ne faisant pas partie des locaux loués, aucune modification des locaux loués n’est nécessaire.

Deuxième leçon :

La Cour estime en revanche qu’une autorisation municipale permettant au locataire d’étendre l’exploitation de sa terrasse extérieure favorise le développement de l’activité commerciale du locataire. Par conséquent, les juges estiment que cette circonstance pourrait entraîner une modification des considérations commerciales locales et, par conséquent, une justification du déplafonnement.

On peut en déduire que l’épée de Damoclès du déplafonnement plane au-dessus de la tête des locataires qui ont obtenu l’autorisation de construire ou d’agrandir une terrasse extérieure, ce que certains feront volontiers.

D’autres seront plus prudents quant au risque effectivement supporté par le locataire : un examen plus approfondi du dossier devrait en effet amener à douter de la signification d’un tel changement dans les variables locales de commercialisation, surtout au vu des circonstances particulières entourant la crise sanitaire.

Cet inconvénient substantiel ne risque pas de dissuader certains bailleurs audacieux d’agir, et ils n’auront peut-être pas tort si les installations ou extensions susmentionnées survivent à la conclusion de la crise sanitaire… 

Source : journaldelagence.com